HUKUM PERTANAHAN; PERAN PEMERINTAH DESA DALAM PENYELESAIAN ADMINISTRASI PERTANAHAN

google.com, pub-8131506556461982, DIRECT, f08c47fec0942fa0

HUKUM PERTANAHAN; PERAN PEMERINTAH DESA DALAM PENYELESAIAN ADMINISTRASI PERTANAHAN

 

A. Landasan Konseptual

1. Pengertian Desa

            Keberadaan desa (Aceh: gampong) telah dikenal lama dalam tatanan pemerintahan di Indonesia bahkan jauh sebelum Indonesia merdeka. Masyarakat di Indonesia secara tradisional dan turun temurun hidup dalam suatu kelompok masyarakat yang disebut dengan desa. Dalam perkembangannya desa kemudian tetap dikenal dalam tata pemerintahan di Indonesia sebagai tingkat pemerintahan yang paling bawah dan merupakan ujung tombak pemerintahan dan diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Desa adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki kewenangan untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat berdasarkan asal-usul dan adat-istiadat setempat yang diakui dalam sistem Pemerintahan Nasional dan berada di daerah Kabupaten (Sukirmo, 2000:22).  Menurut Bintarto R (2001:95), pengertian desa adalah suatu perwujudan geografi yang ditimbulkan oleh unsur sosial, politis, dan kultural yang terdapat disitu dalam hubungan dan pengaruh timbal balik dengan daerah-daerah lain.

Kemudian pengertian Pemerintahan Desa sendiri, menurut  Soetisna Sendjaja, dkk.,  (1999:90) yaitu pemerintahan desa adalah kegiatan dalam rangka menyelenggarakan pemerintahan yang dilaksanakan oleh Pemerintah sesa. Dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 72 Tahun 2005 tentang Desa dalam Pasal 1 angka 5 disebutkan bahwa, desa atau yang disebut dengan nama lain, selanjutnya disebut desa, adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas-batas wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat, berdasarkan asal-usul dan adat istiadat setempat yang diakui dan dihormati dalam sistem Pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Sementara dalam Pasal 1 angka 6 disebutkan bahwa pemerintahan desa adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan oleh pemerintah desa dan Badan Permusyawaratan Desa dalam mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat berdasarkan asal-usul dan adat istiadat setempat yang diakui dan dihormati dalam sistem Pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Pasal 1 angka 7 dijelaskan lagi, pemerintah desa atau yang disebut dengan nama lain adalah kepala desa dan Perangkat Desa sebagai unsur penyelenggara pemerintahan desa. Lain lagi konsep desa menurut AW. Widjaja (2003:3), menyatakan bahwa desa adalah kesatuan masyarakat hukum yang mempunyai susunan asli berdasarkan hak asal usul yang bersifat istimewa, landasan pemikiran dalam mengenai Desa adalah keanekaragaman, partisipasi, otonomi asli, demokratisasi dan pemberdayaan masyarakat.

Dalam Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 pada Pasal 1 angka 1 disebutkan desa adalah desa dan desa adat atau yang disebut dengan nama lain, selanjutnya disebut Desa, adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus urusan pemerintahan, kepentingan masyarakat setempat berdasarkan prakarsa masyarakat, hak asal usul, dan/atau hak tradisional yang diakui dan dihormati dalam sistem pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia. Pada angka 2 dijelaskan pemerintahan desa adalah penyelenggaraan urusan pemerintahan dan kepentingan masyarakat setempat dalam sistem pemerintahan Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Sementara dalam Qanun Aceh Besar Nomor 6Tahun 2008 tentang Penghapusan Kelurahan dan Pembentukan Gampong dalam Kabupaten Aceh Besar, Pasal 1 angka 11 disebutkan bahwa gampong (desa) atau nama lain adalah kesatuan masyarakat hukum yang berada di bawah Mukim dan dipimpin oleh Geuchik atau nama lain yang berhak menyelenggarakan urusan rumah tangga sendiri. pada angka 18 disebutkan pemerintah gampong adalah Geuchik (Kepala Desa) dan Imeum Meunasah (Imam Desa) beserta perangkat Gampong.

Pelaksaaan otonomisasi desa yang bercirikan pelayanan yang baik adalah dapat memberikan kepuasan bagi masyarakat yang memerlukannya karena cepat, mudah, tepat dan dengan biaya yang terjangkau, oleh karena itu pelaksanaan di lapangan harus didukung oleh faktor-faktor yang terlibat dalam implementasi kebijakan tentang Desa tersebut. Posisi pemerintahan desa yang paling dekat dengan masyarakat adalah pemerintah desa selaku pembina, pengayom, dan pelayanan masyarakat sangat berperan dalam mendorong masyarakat untuk berpartisipasi dalam pemerintahan, pembangunan, dan kemasyarakatan desa. Pemerintah desa selain menjalankan tugasnya dalam bidang pemerintahan, pembangunan dan pertanahan.

Pemerintah desa juga melaksanakan tugas pemerintahan dalam bidang kemasyarakatan. Dimana dalam bidang kemasyarakatan, kepala desa dan perangkat desa berperan aktif dalam menangani tugas dalam bidang kemasyarakatan ini. Pemerintah Desa turut serta dalam membina masyarakat desa, seperti diketahui bahwa pemerintah desa mempunyai kewajiban menegakan peraturan perundang-undangan dan memelihara ketertiban dan kententraman masyarakat. Ketertiban adalah suasana yang mengarah kepada peraturan dalam masyarakat menurut norma yang berlaku sehingga menimbulkan motivasi bekerja dalam rangka mencapai tujuan yang diinginkan.

Dari pengertian di atas dapat diketahui bahwa Kepala Desa mempunyai peran dan juga kedudukan yang sangat penting dalam pemerintahan desa. Ia merupakan pemimpin terhadap jalannya tata urusan pemerintahan yang ada di desa. Seorang kepala desa merupakan penyelenggara dan sekaligus sebagai penanggung jawab atas jalannya roda pemerintahan dan pembangunan di dalam wilayahnya. Di samping menjalankan urusan pemerintahan dan pembangunan, kepala desa juga mempunyai kewajiban lain yaitu menyelenggarakan urusan di bidang kemasyarakatan membina ketentraman dan ketertiban masyarakat serta membina dan mengembangkan jiwa dan semangat gotong royong masyarakat.

Dengan berbagai kenyataan seperti di atas maka dapat dikatakan bahwa tugas dan kewajiban seorang kepala desa amatlah berat. Mengingat tugasnya yang berat tersebut maka dalam menjalankan tugas dan kewajibannya terutama dalam hal menjalankan serta meningkatkan pembangunan bagi masyarakatnya ia perlu dibantu oleh perangkat desa yang lain di samping perlu baginya untuk mengadakan kerjasama dan koordinasi dengan aparat pemerintah yang ada di atasnya maupun dengan aparat lain yang terkait.

Sebagai seorang kepala desa, sekaligus pemimpin dalam pemerintahan desa maka seorang kepala desa harus mempunyai jiwa pemimpin, mampu dan mau bekerja sama dengan para perangkat desa yang lainnya maupun dangan aparat pemerintah lain di atasnya dalam menjalankan tugas dan kewajibannya, mengingat fungsinya dalam pembangunan yaitu sebagai stabilisator, sebagai innovator dan sebagai pelopor (Sondang Siagian, 1993:69). Pemerintah Desa menurut Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2005 tentang Desa terdiri dari Kepala Desa dan Perangkat Desa. Perangkat Desa sebagaimana dimaksud terdiri dari Sekretaris Desa dan Perangkat Desa lainnya. Perangkat Desa terdiri atas, sekretariat desa, pelaksana teknis lapangan dan unsur kewilayahan.

 

2. Tugas, Wewenang dan Kewajiban Kepala Desa

Berdasarkan Pasal 14 Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2005 dapat disimpulkan bahwa Kepala Desa mempunyai tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan, pembangunan, dan kemasyarakatan. Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud Kepala Desa mempunyai wewenang:

1. Memimpin penyelenggaraan pemerintahan desa berdasarkan kebijakan yang ditetapkan bersama Badan Permusyawaratan Desa (BPD);
2. Mengajukan rancangan peraturan desa;
3. Menetapkan peraturan desa yang telah mendapat persetujuan bersama Badan Permusyawaratan Desa (BPD);
4. Menyusun dan mengajukan rancangan peraturan desa mengenai Anggaran Pendapatan Belanja (APB) Desa untuk dibahas dan ditetapkan bersama Badan Permusyawaratan Desa (BPD);
5. Membina kehidupan masyarakat desa;
6. Membina perekonomian desa;
7. Mengkoordinasikan pembangunan desa secara partisipatif;
8. Mewakili desanya di dalam dan di luar pengadilan dan dapat menunjuk kuasa hukum untuk mewakilinya sesuai dengan peraturan perundangundangan; dan
9. Melaksanakan wewenang lain sesuai dengan peraturan perundangundangan.

 

Dalam Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa pada Pasal 18  kewenangan Desa meliputi kewenangan di bidang penyelenggaraan Pemerintahan Desa, pelaksanaan Pembangunan Desa, pembinaan kemasyarakatan Desa, dan pemberdayaan masyarakat Desa berdasarkan prakarsa masyarakat, hak asal usul, dan adat istiadat Desa. Kemudian pada Pasal 19 Kewenangan Desa meliputi:

1. Kewenangan berdasarkan hak asal usul;
2. Kewenangan lokal berskala Desa;
3. Kewenangan yang ditugaskan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, atau Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota; dan;
4. Kewenangan lain yang ditugaskan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, atau Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam melaksanakan tugas dan wewenang tersebut Kepala Desa mempunyai kewajiban:

1.      Memegang teguh dan mengamalkan Pancasila, melaksanakan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 serta mempertahankan dan memelihara keutuhan Negara Kesatuan Republik Indonesia;

2.      Meningkatkan kesejahteraan masyarakat;

3.      Memelihara ketentraman dan ketertiban masyarakat;

4.      Melaksanakan kehidupan demokrasi;

5.      Melaksanakan prinsip tata pemerintahan desa yang bersih dan bebas dari Kolusi, Korupsi dan Nepotisme;

6.      Menjalin hubungan kerja dengan seluruh mitra kerja pemerintahan desa;

7.      Menaati dan menegakkan seluruh peraturan perundang-undangan;

8.      Menyelenggarakan administrasi pemerintahan desa yang baik;

9.      Melaksanakan dan mempertanggungjawabkan pengelolaan keuangan desa;

10.  Melaksanakan urusan yang menjadi kewenangan desa;

11.  Mendamaikan perselisihan masyarakat di desa;

12.  Mengembangkan pendapatan masyarakat dan desa;

13.  Membina, mengayomi dan melestarikan nilai-nilai sosial budaya dan adat istiadat;

14.  Memberdayakan masyarakat dan kelembagaan di desa; dan

15.  Mengembangkan potensi sumber daya alam dan melestarikan lingkungan hidup.

 

Selain kewajiban sebagaimana dimaksud di atas Kepala Desa mempunyai kewajiban untuk memberikan laporan penyelenggaraan pemerintahan desa kepada Bupati/Walikota, memberikan laporan keterangan pertanggungjawaban kepada Badan Permusyawaratan Desa (BPD), serta menginformasikan laporan penyelenggaraan pemerintahan desa kepada masyarakat.

Disisi lain Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa pada Pasal 19 yang berbunyi, kewenangan desa meliputi:

1.      Kewenangan berdasarkan hak asal usul,

2.      Kewenangan lokal berskala desa,

3.      Kewenangan yang ditugaskan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, atau Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota; dan

4.      Kewenangan lain yang ditugaskan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, atau Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 

Sebagaimana diterangkan dalam Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa disebutkan bahwa:

1.      Kepala Desa bertugas menyelenggarakan Pemerintahan Desa, melaksanakan Pembangunan Desa, pembinaan kemasyarakatan Desa, dan pemberdayaan masyarakat Desa.

2.      Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Kepala Desa berwenang:

a)     memimpin penyelenggaraan Pemerintahan Desa;

b)     mengangkat dan memberhentikan perangkat Desa;

c)      memegang kekuasaan pengelolaan Keuangan dan Aset Desa;

d)     menetapkan Peraturan Desa;

e)     menetapkan Anggaran Pendapatan dan Belanja Desa;

f)       membina kehidupan masyarakat Desa; dan

g)     membina ketenteraman dan ketertiban masyarakat Desa.

 

Menurut pasal tersebut kewenangan desa dalam pengelolaan keuangan desa memang belum tergambar secara jelas. Namun pengertian kewenangan berdasarkan hak asal usul dapat menjadi dasar hukum penting, dimana Negara secara langsung mengakui kedaulatan desa atau desa dalam mengelola dan memanfaatkan sumber dayannya.

 

3. Tinjauan tentang Jual Beli Tanah

Sebagai pengertian geologis-agronomis, tanah ialah lapisan lepas permukaan bumi yang paling atas. Yang dapat dimanfaatkan untuk menanami tumbuh-tumbuhan disebut tanah garapan, tanah pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan. Sedangkan yang digunakan untuk mendirikan bangunan disebut tanah bangunan. Di dalam tanah garapan itu dari atas ke bawah berturut-turut terdapat sisiran garapan sedalam irisan bajak, lapisan pembentukan humus dan lapisan dalam (Imam Sudiyat, 2001:10).

Sedangkan selaku fenomena yuridis, hukum positif kita, tanah itu dikualifikasikan sebagai “permukaan bumi”, sedangkan di dalam pengertian “bumi” itu termasuk pula “tanah dan tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air” (UUPA Pasal 4 ayat (1) jo Pasal 1 ayat (4). Sehubungan dengan itu, penjelasan umum bagian II (1) menegaskan bahwa “Dalam pada itu hanya permukaan bumi saja, yaitu yang disebut tanah, yang dapat dihaki oleh seseorang” (YW. Sunidhia, 2003:23).

Selanjutnya Menurut Harun, (2007:50) mengenai pengertian jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah satu pengalihan hak atas tanah kepada pihak/orang lain yang berupa dari penjual kepada pembeli tanah. Achmad Chulaemi (2004:87) berpendapat bahwa pengertian jual beli tanah dapat dikelompokkan menjadi 2 bagian, yaitu pengertian sebelum UUPA dan pengertian setelah berlakunya UUPA.

1.      Jual Beli Tanah sebelum UUPA

Menurut Muchsin (2010:40), sebelum berlakunya UUPA, di negara kita masih terdapat “dualisme” dalam hukum agraria, hal ini didasarkan pada kenyataan bahwa masih berlaku dua macam hukum yang menjadi dasar bagi hukum pertanahan kita, yaitu hukum adat dan hukum barat. Sehingga terdapat juga dua macam tanah yaitu tanah adat (tanah Indonesia) dan tanah barat (tanah Eropah).

Dalam pengertian hukum adat “jual beli” tanah adalah merupakan suatu perbuatan hukum, yang mana pihak penjual menyerahkan tanah yang dijualnya kepada pembeli untuk selama-lamanya, pada waktu pembeli membayar harga (walaupun baru sebagian) tanah tersebut kepada penjual. Sejak itu, hak atas tanah telah beralih dari penjual kepada pembeli. Dengan kata lain bahwa sejak saat itu pambeli telah mendapat hak milik atas tanah tersebut. Jadi “jual beli” menurut hukum adat tidak lain adalah suatu perbuatan pemindahan hak antara penjual kepada pembeli.

Dikatakan oleh Sutedjo (2005:30) bahwa “jual beli” menurut hukum adat itu bersifat “tunai” (kontan) dan “nyata” (konkrit). Transaksi jual beli hak atas tanah dianggap sudah terjadi di antara kedua belah pihak pada saat mereka sepakat mengenai hak atas tanah yang diperjualbelikan tersebut serta mengenai harga, biarpun hak atas tanah tersebut belum sepenuhnya dibayarkan secara penuh (Muchsin, 2010:44).

Sehubungan dengan hal tersebut Sutedjo (2005:33) berpendapat bahwa dalam hukum adat perbuatan pemindahan hak (jual beli, tukar-manukar, hibah) merupakan perbuatan hukum yang bersifat tunai. Jual beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara tunai dilakukan. Maka dengan penyerahan tanahnya kepada pembeli dan pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual beli dilakukan, perbuatan jual beli itu selesai, dalam arti pembeli telah menjadi pemegang haknya yang baru (Muchsin,2010:48).

Pengertian menurut hukum adat tersebut berbeda dengan sistem yang dianut KUHPerdata (BW). Menurut sistem BW jual beli hak atas tanah dilakukan dengan membuat akta perjanjian jual beli hak dihadapan notaris, dimana masing-masing pihak saling berjanji untuk melakukan suatu prestasi berkenaan dengan hak atas tanah yang menjadi abyek jual beli itu, yaitu pihak penjual untuk menjual dan menyerahkan tanahnya kepada pembeli dan pembeli membeli dan membayar harganya (Muchsin,2010:52).

Perjanjian jual beli yang dianut BW tersebut bersifat obligatoir, karena perjanjian itu belum memindahkan hak milik. Adapun hak milik baru berpindah dengan dilakukannya levering atau penyerahan. Dengan demikian, menurut Parlindungan (2009:86) maka dalam sistem BW tersebut “levering” merupakan suatu perbuatan yuridis guna memindahkan hak milik (transfer of ownership).

Sedangkan pengertian jual beli tanah yang tercantum dalam Pasal 1458 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli tanah adalah sesuatu perjanjian dengan mana penjual mengikatkah dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual harga yang telah disetujui (Sutedi 2012:13).

Menurut pendapat Muchsin (2010:56) perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian yang konsensuil atas mana Pasal-pasal 1320 BW dan berikutnya berlaku. Jadi untuk adanya perjanjian jual beli disyaratkan empat hal, 1) persetujuan dari mereka yang mengikatkan diri, 2) kecakapan untuk mengadakan perikatan, 3) pokok yang tertentu dan 4) sebab yang diperkenankan. Akan tetapi untuk perjanjian jual beli maka pembuat UU memandang perlu memberikan peraturan-peraturan khusus (Sutedjo, 2005:32).

Selanjutnya Pasal 1458 BW mengatakan: “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah orang-orang mencapai kata sepakat tentang benda dan harganya, meskipun benda itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Kemudian dikatakan oleh Pasal 1459 BW: “Hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 616".

Berkaitan dengan hal tersebut, Sutedi (2012:37) berpendapat, bahwa jual beli menurut Hukum barat terdiri atas dua bagian yaitu : perjanjian jual belinya dan penyerahan haknya. Yang keduanya itu terpisah satu dengan yang lainnya, sehingga walaupun yang pertama sudah selesai, biasanya dengan suatu akta notaris, tetapi kalau yang kedua belum dilakukan, maka status tanah masih milik penjual, karena disini akta notaris hanya bersifat obligatoir.

 

2.      Jual Beli Tanah setelah UUPA

UUPA bertujuan menghapuskan dualisme dan pluralisme hukum agraria serta menjamin kepastian hukum agraria bagi seluruh bangsa Indonesia. UUPA menghendaki adanya unifikasi hukum, dan karena itu dalam pengertian jual beli itupun tidak menggunakan kedua sistem tersebut bersama-sama (Sudargo dan Abdul Rahman, 2007:16).

Apabila dilihat ketentuan dalam UUPA, tidak disebutkan secara jelas pengertian yang mana yang dipakai dalam jual beli tersebut (Sutedjo, 2005:37). Seperti ketentuan Pasal 26 ayat 1 UUPA, hanya manyatakan, jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Sehubungan dengan hal tersebut, Sutedi (2012:54) berpendapat mengingat bahwa hukum agraria sekarang ini memakai sistem dan asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang harus pula diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik/penyerahan tanah untuk selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli, yang pada saat itu juga menyerahkan harganya pada penjual.

Dengan berdasarkan pada Pasal 5 UUPA, maka jual beli tanah setelah UUPA mempergunakan sistem dan asas dalam hukum adat. Berbeda dengan pendapat tersebut adalah pendapat Muchsin (2010:66) yang menyatakan bilamana kita perhatikan jual beli menurut UUPA ini dengan membandingkan caranya dengan jual beli menurut hukum adat sebelum UUPA berlaku, maka dari saat terjadinya persetujuan jual beli sampai kepada si pembeli menjadi pemilik penuh adalah berbeda sekali caranya beserta formalitas lainya adalah lebih mirip kepada jual beli eigendom dari jual beli tanah dengan Hak Milik Indonesia.

Selanjutnya bilamana diperhatikan konstruksi kalimat yang dipaka Pasal 19 PP No.10/1961 yang menyebut : Perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta. Maka dapat kita simpulkan bahwa persetujuan jual beli tanah merupakan persetujuan yang konsensuil, karena dipisahkan secara tegas antara persetujuannya sendiri dengan penyerahannya (levering) sedangkan dalam hukum adat konstruksi kalimat demikian adalah tidak cocok dengan sistem hukum adat yang kontan ini (Parlindungan, 2009:22).

Dijelaskan lagi oleh Harun (2007:41) dalam jual beli tanah, obyeknya (yang diperjualbelikan) pengertian dalam praktek adalah tanahnya, sehingga timbul istilah jual beli tanah. Tetapi secara hukum yang benar adalah jual beli hak atas tanah, karena obyek jual belinya adalah hak atas tanah yang akan dijual. Memang benar bahwa tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli secara sah menguasai dan mempergunakan tanah. Tetapi yang dibeli (dijual) itu bukan tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.

Sesuai dengan pernyataan tersebut di atas adalah pendapat Sutedi (2012:41) yang berpendapat bahwa obyek dari suatu perjanjian jual beli tidak hanya barang berwujud akan tetapi juga barang tidak berwujud. Pada umumnya semua hak dapat dijual, akan tetapi ada juga perkecualiannya. Perkecualian itu ada yang berdasarkan UU dan ada yang berdasarkan sifat haknya. Yang dapat dijual adalah hak-hak kebendaan (erfpacht, opstal dan sebagainya), hak absolut (hak cipta, hak pengarang dan hak atas merek) dan selanjutnya hak-hak persoonlijk (pribadi).

Hak atas tanah menurut Pasal 16 UUPA ialah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak Guna Air, Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan, Hak Guna Ruang Angkasa dan hak-hak lain yang bersifat sementara (Pasal 53 UUPA). Pengertian hak milik menurut Pasal 20 yang dihubungkan dengan Pasal 6 UUPA merumuskan hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat bahwa hak itu mempunyai fungsi sosial.

Sedangkan menurut pendapat R. Susanto, Hak milik adalah hak untuk menguasai tanah dengan cara yang seluas-luasnya dan memungut hasil dari tanah itu dengan sepenuhnya, dengan mengindahkan peraturan-peraturan pemerintah dan hukum adat setempat. Unsur-unsur yang terpenting dari hak milik adalah:

1.      Menguasai tanah; artinya si pemilik tanah dapat menyewakan, menggadaikan, meminjamkan; menukarkan, menghadiahkan, menjual tanah menurut kehendak si pemilik.

2.      Memungut hasil (Imam Sudiyat, 2001:28).

 

Selanjutnya dalam Pasal 20 ayat 2 UUPA dijelaskan bahwa hak milik bersifat “zakelijk”. Sehingga karena tak bersifat pribadi (persoonlijk) maka hak ini dapat dialihkan dan beralih pada pihak lain (Sudargo dan Abdul Rahman, 200&; 36). Peralihan/beralihnya hak milik atas tanah apabila dilihat dari segi hukum dapat terjadi karena suatu tindakan hukum (istilah lain adalah perbuatan hukum), atau karena suatu peristiwa hukum. Dikatakan lagi oleh Harsono (2008:66) tindakan hukum (rechtshandelingen) termasuk jual beli, hibah, pemberian dengan wasiat, penukaran, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan hukum lainnya. Sedangkan beralihnya hak milik karena peristiwa hukum misalnya karena pewarisan.

Jadi dapat dikatakan bahwa peralihan hak karena tindakan hukum adalah peralihan hak yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut berpindah pada pihak lain. ditambah lagi oleh Sumarja (2006:12) sedangkan karena peristiwa hukum, terjadi apabila seseorang yang mempunyai salah satu hak meninggal dunia, sehingga secara otomatis haknya berpindah pada ahli warisnya.

 

3. Tinjauan Umum tentang Pendaftaran Tanah

Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah “rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”. 

Berdasar pada rumusan diatas, dapat disimpulkan bahwa pendaftaran tanah merupakan proses administrasi yang merupakan kewenangan dan Kantor Pertanahan untuk menghasilkan sebuah sertifikat sebagai suatu tanda bukti hak kepemilikan atas tanah dimana klausul “menghasilkan” dalam hal ini bukan semata-mata dalam bentuk menimbulkan adanya suatu sertifikat yang baru akan tetapi juga berupa pemutakhiranlpembaruan data dalam suatu sertifikat yang sudah ada.

Berdasarkan pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pendaftaran tanah berfungsi / bertujuan untuk:

a.         Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;

b.        Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang terdaftar;

c.         Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Selanjutnya mengenai peralihan hak atas tanah, terjadi setelah peralihan tersebut didaftarkan pada Kantor Pertanahan dirnana letak tanah tersebut. Hal ini penting guna memperoleh jaminan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah. Dengan demikian pendaftaran ini akan menghasilkan peta-peta pendaftaran, surat-surat ukur (untuk kepastian tentang letak, batas dan luas tanah), keterangan dan subjek yang bersangkutan, status dan pada haknya, serta beban yang berada diatas tanah tersebut dan turut menghasilkan sertifikat (Sunindhia, 2003:66). Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli adalah sebagai berikut:

a.       Syarat Materiil

Adapun mengenai syarat materiil dibedakan antara syarat materiil bagi penjual dan bagi pembeli yang secara lebih rinci dapat diuraikan sebagai berikut:

a.       Bagi Penjual, antara lain:

b.      Yang berhak menjual adalah orang yang namanya tercantum dalam sertifikat atau selain sertifikat.

c.       Seseorang berwenang menjual tanahnya kalau dia sudah dewasa.

d.      Kalau penjualnya belum dewasa, maka dia diwakili oleh walinya.

e.       Kalau penjualnya dalam pengampuan, maka dia diwakili oleh pengampunya.

f.            Kalau penjualnya diwakili oleh orang lain sebagai penerima kuasa, maka penerima kuasa menunjukkan surat kuasa notariil.

g.       Kalau hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan dijual adalah harta bersama, maka penjualnya harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dan suami atau istri (Urip Santoso, 2013: 367)..

h.      Bagi Pembeli, antara lain, pihak yang dapat membeli tanah hak milik adalah perseorangan warga Negara Indonesia, bank pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial.3

b.      Syarat Formiil

Menurut Sudikno (1998:4) dalam rangka pendaftaran peralihan hak, maka jual beli hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini ditegaskan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang merumuskan bahwa:

“Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku”.

Dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum, tentang kedudukan, status tanah agar tidak terjadi kesalahpahaman baik mengenai batas maupun siapa pemiliknya, maka UUPA sebagai suatu undang-undang yang memuat dasar-dasar pokok di bidang agraria yang merupakan landasan bagi usaha pembaharuan hukum agraria untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi masyarakat dalam memanfaatkan fungsi bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk kesejahteraan bersama secara adil.

Tujuan UUPA antara lain menjamin kepastian hukum. Untuk mencapai tujuan tersebut UUPA telah mengatur pendaftaran tanah yaitu dalam Pasal 19 UUPA yang berbunyi : “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”.

Pasal 19 ayat (1) UUPA tersebut di atas merupakan ketentuan yang ditujukan kepada pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia. Adapun peraturan hukum yang menjadi dasar pelaksanaan pendaftaran tanah adalah:

1. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
2. PMNA Nomor 3 Tahun 1997 sebagai Peraturan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997.
3. Pasal 19 UUPA mengenai Hak Milik
4. Pasal 32 UUPA mengenai Hak Guna Usaha
5. Pasal 38 UUPA mengenai Hak Guna Bangunan

 

Pendaftaran tanah yang dimaksud Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang secara tegas mengatur pengertian pendaftaran tanah, yaitu, pengertian pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan milik atas satuan rumah susun. serta hak-hak tertentu yang membebaninya (Budi Harsono, 2000:72).

Boedi Harsono (2000:78) menyebutkan lagi arti pendaftaran tanah33, adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh negara/pemerintah secara terus menerus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah yang ada di wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda bukti dan pemeliharaannya.

Sedangkan menurut AP Parlindungan (2009:2), bahwa pendaftaran tanah berasal dari kata “cadastre” suatu istilah teknis dari suatu “record”' (rekaman menunjukkan kepada luas nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah). Dalam arti yang tegas “cadastre” adalah “record” (rekaman) dari lahan-lahan, nilai dari tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan yang diuraikan dan diidentifikasikan dari tanah tertentu dan juga sebagai “continues record” (rekaman yang berkesinambungan dari hak atas tanah).

Adapun tujuan pendaftaran tanah menurut Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah:

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang, tanah, satuan bidang rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.